Cómo regularizar la propiedad de un inmueble
Rutas para escriturar casas con documentos incompletos, posesión de buena fe o construcciones sin permiso.
Es frecuente encontrar casas habitadas durante años sin escritura, con un contrato privado o con un título a nombre de un familiar fallecido. Cada situación tiene una ruta distinta.
Identifica el problema
- Hay escritura, pero no está inscrita. Se inscribe en el Registro Público y se actualiza el folio.
- Hay contrato privado de compraventa sin escritura. Se requiere escrituración, con el vendedor vivo y localizable.
- El titular falleció. Se abre sucesión intestamentaria o testamentaria y, al concluir, se escritura a favor de los herederos.
- No existe documento alguno. Puede explorarse la usucapión o prescripción adquisitiva, que exige posesión pacífica, continua y pública por el plazo legal.
- Existe título, pero la construcción no está regularizada. Se tramita licencia o regularización de obra ante el municipio y se actualiza catastro.
Documentos que conviene reunir
- Identificación del poseedor y de quien transmitió.
- Contratos, recibos, comprobantes de pago y correspondencia.
- Constancias de domicilio, recibos de luz y agua de varios años.
- Testigos que acrediten la posesión.
- Plano y levantamiento del inmueble.
Tiempos y costos
La escrituración simple puede tomar de uno a tres meses. Una sucesión, entre seis meses y dos años según el juzgado. La usucapión es un juicio y suele superar el año.
Los costos incluyen honorarios notariales, derechos registrales, impuestos de traslado de dominio y, en su caso, avalúo.
La regularización no es solo un trámite: define quién puede vender, heredar y defenderse frente a terceros.
Recomendación
Reúne el expediente completo antes de acudir a la notaría. Un diagnóstico documental previo evita iniciar un juicio que pudo resolverse con una inscripción.
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